7月24日，中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近日住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势。大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

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继中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”及住房城乡建设部表态进一步落实好各项政策措施后，包括北京、深圳等在内的一线城市密集表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

我们观察到，目前房地产行业有关供给端的政策，实质性动作并不多。其中，针对房地产企业资金来源的政策效果一般，三大资金来源均面临较大的压力。首先，房企销售回款速度放缓，而且部分企业还需解决到期债务偿还问题，自救能力有限；其次，保交楼专项贷款基金只能起到引导资金或者启动资金的作用，规模小，仍存在较大的资金缺口；最后，相关配套资金本应该是保交楼的重要组成部分，但目前来看，各商业银行及相关资本方介入的积极性很低，出资额很有限。这几个方面的支持力度有待下半年进一步释放和优化。

这次住房城乡建设部在消费端给出了更加积极的表述。“大力支持刚性和改善性住房需求”表明激发刚性以及改善性住房需求的准入控制性政策或将全面打开。“认房不用认贷”的政策安排若要在北上广深等特大城市加速推出，需要当地房管部门和金融机构的密切配合。

北上广深暂时可能无法放开限购，放开限购可能是最后的选项。那么要增加购买资格，从金融政策方面给予更多的支持是一个很好的选项。我们测算过，尤其是“认房不用认贷”可以释放出可观的购买力，对一线城市的影响也是最大的。以上海为例，在“认房又认贷”的政策下，很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率则达到5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似。所以对于北京、上海这样的一线城市，“认房不认贷”所释放出来的购买力很值得期待，可能将影响目前70%以上的潜在购房人群。

历史证明，楼市的起伏向来和金融贷款的松紧程度紧密关联，目前低房贷利率的功效被“认房又认贷”的政策限制了效果。中央表态支持满足刚性和改善型住房需求直接导向需求端的刺激，针对的也是目前房地产市场问题的核心症结。如果需求问题不解决，企业和供给问题的解决也很难顺畅。循环的影响是一环扣一环的，若房子卖不出去，房地产投资、建筑业的项目进度都会放缓，部分项目甚至可能会停滞。从保交楼的角度来看，很多保交楼的项目需要依靠剩余项目销售来盘活前期问题项目，资金方会根据市场形势来判断剩余项目的价值和时间成本。如果需求端信心不足，保交楼也会面临较大的压力。因此接下来销售端政策可能会进一步松动，鼓励刚性和改善性住房群体入市，购房按揭利率、购房资格等方面的问题会得到合理优化，部分压力较大的城市可能会调整首付比例。

我们建议刺激消费的政策要全面展开而不是针对不同能级城市缓慢推行，因为消费的影响是递延式的，波浪一般从一线到二线再到三线城市推进。所以，实现一线城市的消费快速释放是关键。如果楼市调控政策细则仍然贯彻之前的原则，不能全面有力地在所有城市执行，那么可以推演降低首付比例等政策会首先集中在能级较低的城市，但无法涵盖一线城市及核心热点二线城市。这还涉及到非常重要的购房利率问题。目前政策性房贷基准利率下调的空间不大，盲目下调会给存量贷款降低利率带来更大的压力，可能导致更大的提前还贷压力。在调控政策性房贷基准利率方面，每个城市的调控和优化空间不一样，有高有低。如果一线等几个热点城市继续延续“认房又认贷”政策，在第三季度不及时调整，那么第四季度可能会面临更大的压力，恐错失最佳调整时机。

目前中央已经明确表态，给予房地产行业大力支持。后面几个月是楼市发力的关键点。房地产行业有不成文的“金九银十”说法，而且最后一个季度的业绩往往是全年平均的1.5倍。中央政策出台后，坚决执行是重点，关键的周期和时间节点时不我待。

（陈晟，作者是中国房地产数据研究院院长）

来源：环球时报

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